PLANSCHADE

 Planschade is een wettelijk recht, dat al ruim 30 jaar bestaat. Het recht op planschade wordt geregeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.

Art. 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening: De gemeenteraad kent, voor zover blijkt dat een belanghebbende als gevolg van de wijziging van de bepalingen van een

bestemmingsplan, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen

schadevergoeding toe.

 Kort samengevat kan gesteld worden dat u recht kunt hebben op planschade indien uw eigendom in waarde daalt en/of uw woongenot verslechtert door een nadelige

wijziging van de planologie. Hierbij kunt u denken aan een wijziging van het bestemmingsplan of aan een vrijstellingsbesluit ex artikel 19 WRO.

 Met de wijziging wordt bijvoorbeeld de aanleg van een woonwijk, een bedrijventerrein of een doorgaande weg mogelijk gemaakt op het voormalige agrarisch gebied aan de

rand van een dorp. Ook kunnen bijvoorbeeld binnen de bebouwde kom woningen, winkels of scholen gebouwd worden op voormalige sportvelden, grasvelden of

parkeerplaatsen.

 Een planschadeprocedure wordt gevoerd tegen de gemeente. De gemeente heeft immers de schade veroorzaakt door de planologie te wijzigen. De gemeente kan eventueel

weer afspraken maken met de projectontwikkelaar over de doorberekening van de planschade. De procedure duurt vanaf de start tot het besluit gemiddeld 1,5 jaar. Mocht de

gemeente de procedure niet volgens de regels doorlopen of niet tot toekenning overgaan dan kan daartegen bezwaar worden aangetekend en desnoods beroep en hoger

beroep bij de bestuursrechter. In totaal kan de procedure dan wel 5 jaar duren.

 Uit de praktijk blijkt dat lang niet iedere particuliere woningeigenaar op de hoogte is van het feit dat het recht op planschade bestaat. Zelfs als in beroep bij de rechtbank of in

hoger beroep bij de Raad van State een bestuursrechtelijke procedure wordt gestart met het doel een nadelig bouwplan tegen te houden, en deze procedure gaat verloren,

weet men vaak niet dat daarna wellicht nog een planschadeprocedure gevoerd kan worden. Bovendien blijkt dat als men wel op de hoogte is van het planschaderecht, men

vaak niet weet hoe de procedure werkt en dat men er eigenlijk ook niet zoveel zin meer in heeft of tijd voor heeft.

 Er kan sprake zijn van planschade:

als dichtbij uw huis woningen of bedrijfspanden worden gebouwd;

als uw privacy wordt aangetast

als u geluidsoverlast krijgt

als het zonlicht in uw tuinderij afneemt door bebouwing;

als uw bedrijfsvoering wordt belemmerd door nieuwe bebouwing

U komt niet in aanmerking voor vergoeding van de schade die u lijdt:

als u ontwikkelingen of wijzigingen van te voren wist of had kunnen weten, bijvoorbeeld bij de aankoop van uw eigendom;

als u geen gebruik heeft gemaakt van een bestemming toen deze nog gunstig voor u was;

als sprake is van 'normaal maatschappelijk risico' en uw schade niet groter is dan de schade van andere burgers.

Als u meent dat u planschade lijdt moet u een verzoek in dienen bij de gemeenteraad. Meestal moet een schaderapport worden toegevoegd. Wij zijn graag bereid om u hierbij

van dienst te zijn.

Wat is nadeelcompensatie ?

Bij nadeelcompensatie gaat het om vergoeding van schade die het gevolg is van op zich rechtmatig overheidshandelen. Te denken valt hierbij aan bijvoorbeeld het instellen van

eenrichtingverkeer op de weg waaraan een bedrijf is gevestigd en waardoor het bedrijf schade kan lijden door verminderde bereikbaarheid. Andere voorbeelden zijn: het voor

lange(re) tijd niet bereikbaar zijn wegens het opbreken van de straat of omlegging van wegen.

De wettelijke grondslag voor nadeelcompensatie wordt gevormd door artikel 3:4, lid 2 van de Awb (Algemene wet bestuursrecht). Hierin wordt bepaald dat er een rechtmatige

belangen afweging moet plaats vinden en dat een vergoeding behoort te worden aangeboden indien en voor zover een burger onevenredig zwaar wordt getroffen in

vergelijkingen met andere burgers die in een vergelijkbare positie verkeren.

In een (toenemend) aantal gemeenten is een verordening nadeelcompensatie van kracht. Deze verordeningen hebben dan een beperkte werking omdat zij betrekking hebben

op specifieke gebieden of specifieke werken (o.a. aanleg metrolijnen, aanleg Betuwelijn, herinrichting van bepaalde gebieden, uitvoering van infrastructurele werken, etc.). In de

bedoelde verordeningen wordt in de toelichting veelal een uiteenzetting gegeven over onder andere het gebied en/of het werk waarop de verordening van toepassing is, de

aard van de te claimen schade en de procedure.

Wanneer een bestemmingsplanwijziging, of een (verkeers) maatregel of andersoortige (publieke) werken worden aangekondigd, is het zeer raadzaam de plannen in te gaan

zien. Indien het vermoeden (of meer dan dat) ontstaat/bestaat dat de plannen, maatregelen of werken zullen leiden tot planschade of schade die voor nadeelcompensatie in

aanmerking komt (of zou kunnen komen), dan is het raadzaam om bezwaar tegen de plannen e.d. in te dienen.

Daarnaast is en blijft het raadzaam om zo vroegtijdig mogelijk collectief of individueel met de gemeente te gaan overleggen over uitvoeringsmaatregelen die de verwachte

schade voorkomen of beperken.

Op basis van jurisprudentie en/of de verordening kan worden afgeleid dat bij het al dan niet toekennen van een schadevergoeding bijna dezelfde criteria ("sluizen") worden

gehanteerd zoals hierboven bij planschade zijn genoemd.

a. er dient schade te zijn geleden en te worden aangetoond;

b. er dient sprake te zijn van rechtmatig overheidshandelen (maatregel of uitvoering werk);

c. er dient een causaal (oorzakelijk) verband te zijn tussen de geleden schade en het rechtmatig overheidshandelen;

d. er dient geen sprake te zijn van voorzienbaarheid, normaal maatschappelijk of extra aanvaard risico;

e. vaststelling nadeelcompensatie door middel van het redelijkheids criterium;

f. is vergoeding van het nadeel anderszins voldoende verzekerd?

De procedure

Indien een belanghebbende meent, dat hij in aanmerking komt voor vergoeding van planschade, kan hij een gemotiveerde schriftelijke aanvraag om toekenning van

schadevergoeding indienen bij de gemeenteraad.

In de gemeentelijke Procedureverordening Planschadevergoeding 1996 worden regels gegeven voor wat er gebeurt met een aanvraag vanaf het moment van indiening tot en

met de beslissing van de gemeenteraad. In grote lijnen gaat de procedure als volgt:

1. Burgemeester en wethouders geven aan de stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, opdracht om over de aanvraag advies uit te brengen. Deze stichting is een extern

bureau, dat als schadebeoordelingscommissie voor de gemeente optreedt.

2. de stichting hoort vervolgens de aanvrager en een of meer vertegenwoordigers van de gemeente en maakt hiervan verslag.

3. de stichting brengt schriftelijk advies uit aan de gemeenteraad. Een afschrift hiervan wordt aan de aanvrager toegezonden waarbij deze in de gelegenheid wordt gesteld

eventuele opmerkingen over het advies ter kennis van de raad te brengen.

4. de gemeenteraad neemt een besluit over de aanvraag.

5. wanneer het meteen duidelijk is dat de aanvraag niet voor een vergoeding in aanmerking komt bv. omdat de aanvrager geen belanghebbende is of wanneer de aanvraag

niet op een planologische maatregel is gebaseerd, zal de hiervoor genoemde opdracht aan de schadebeoordelingscommissie achterwege blijven en zullen burgemeester en

wethouders de gemeenteraad voorstellen om de aanvraag af te wijzen.

De gemeenteraad zal de aanvraag om vergoeding van planschade toekennen of afwijzen. Tegen de toekenning of afwijzing van een aanvraag kan op grond van de Algemene

Wet Bestuursrecht bezwaar aangetekend worden, gericht aan burgemeester en wethouders, binnen zes weken na verzending van de beschikking. Indien burgemeester en

wethouders het bezwaar afwijzen, kan de aanvrager beroep aantekenen bij de rechtbank.

De gemeenteraad kent de belanghebbende, voor zover hij ten gevolge van een planologische maatregel schade lijdt of zal lijden, op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen

schadevergoeding toe. Als voorbeeld van zo'n maatregel kunnen hier de bepalingen van een (nieuw) bestemmingsplan, een vrijstellingsbesluit op grond van artikel 17 of 19 Wet

op de ruimtelijke ordening of de aanhouding van het besluit omtrent het verlenen van een bouw- of aanlegvergunning genoemd worden.

Het betreft hier een schadevergoeding bij een rechtmatige overheidsdaad. Met het toekennen van deze vorm van schadevergoeding kan voorkomen worden dat burgers als

gevolg van bepaalde (rechtmatige) overheidsmaatregelen onevenredig zwaar belast worden. De schade kan bestaan uit bv. waardevermindering onroerend goed, vermindering

van woongenot of privacy of omzetschade. Of er sprake is van schade wordt opgemaakt aan de hand van een planologische vergelijking van de oude situatie met de nieuwe

maatregel.

Contra expertise

Het is zeer aan te bevelen dat de ondernemer, al dan niet met hulp van zijn accountant, in eerste instantie zelf de hiervoor vermelde benodigde c.q. gewenste gegevens

verzamelt, (zo mogelijk) analyseert en een eerste opstelling maakt van de schade die het gevolg is van maatregelen of werken. Als uit deze opstelling blijkt dat er sprake is of

zou kunnen zijn van een te claimen schadebedrag (van enige omvang), dan is inschakeling van een deskundige wenselijk. De adviseur zal vanuit zijn kennis en ervaring in dit

soort zaken het "huiswerk" van de ondernemer beoordelen en van commentaar en/of aanwijzingen voorzien. Indien gewenst en relevant zal de adviseur een voorstel tot

verdere advisering en begeleiding doen. Aan de inschakeling van een adviseur zijn kosten verbonden, waarover bij het maken van een afspraak informatie zal worden gegeven.

RENTMEESTERS


OAG Makelaars & Rentmeesters © 2018

CONTACTGEGEVENS OAG Makelaars & Rentmeesters Bezoekadres:  Willem II straat 17, 5038 BA  Tilburg Postadres: Postbus 86, 5000 AB  Tilburg E:  info@oag-vastgoed.nl T:  013 - 58 01 505 www.oag-vastgoed.nl  
Contactformulier Contactformulier

PLANSCHADE

Planschade is een wettelijk recht, dat al ruim 30 jaar bestaat. Het recht op planschade wordt geregeld in artikel 49 van de Wet op de

Ruimtelijke Ordening. Art. 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening: De gemeenteraad kent, voor zover blijkt dat een belanghebbende

als gevolg van de wijziging van de bepalingen van een bestemmingsplan, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel

te zijnen laste behoort te blijven, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.

PLANSCHADE

Planschade is een wettelijk recht, dat al ruim 30 jaar bestaat. Het

recht op planschade wordt geregeld in artikel 49 van de Wet op

de Ruimtelijke Ordening. Art. 49 van de Wet op de Ruimtelijke

Ordening: De gemeenteraad kent, voor zover blijkt dat een

belanghebbende als gevolg van de wijziging van de bepalingen

van een bestemmingsplan, schade lijdt of zal lijden, welke

redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven,

hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen

schadevergoeding toe.

PLANSCHADE

 Planschade is een wettelijk recht, dat al ruim 30 jaar bestaat. Het recht

op planschade wordt geregeld in artikel 49 van de Wet op de

Ruimtelijke Ordening.

Art. 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening: De gemeenteraad kent,

voor zover blijkt dat een belanghebbende als gevolg van de wijziging

van de bepalingen van een bestemmingsplan, schade lijdt of zal lijden,

welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven,

hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding

toe.

 Kort samengevat kan gesteld worden dat u recht kunt hebben op

planschade indien uw eigendom in waarde daalt en/of uw woongenot

verslechtert door een nadelige wijziging van de planologie. Hierbij kunt

u denken aan een wijziging van het bestemmingsplan of aan een

vrijstellingsbesluit ex artikel 19 WRO.

 Met de wijziging wordt bijvoorbeeld de aanleg van een woonwijk, een

bedrijventerrein of een doorgaande weg mogelijk gemaakt op het

voormalige agrarisch gebied aan de rand van een dorp. Ook kunnen

bijvoorbeeld binnen de bebouwde kom woningen, winkels of scholen

gebouwd worden op voormalige sportvelden, grasvelden of

parkeerplaatsen.

 Een planschadeprocedure wordt gevoerd tegen de gemeente. De

gemeente heeft immers de schade veroorzaakt door de planologie te

wijzigen. De gemeente kan eventueel weer afspraken maken met de

projectontwikkelaar over de doorberekening van de planschade. De

procedure duurt vanaf de start tot het besluit gemiddeld 1,5 jaar.

Mocht de gemeente de procedure niet volgens de regels doorlopen of

niet tot toekenning overgaan dan kan daartegen bezwaar worden

aangetekend en desnoods beroep en hoger beroep bij de

bestuursrechter. In totaal kan de procedure dan wel 5 jaar duren.

 Uit de praktijk blijkt dat lang niet iedere particuliere woningeigenaar op

de hoogte is van het feit dat het recht op planschade bestaat. Zelfs als

in beroep bij de rechtbank of in hoger beroep bij de Raad van State een

bestuursrechtelijke procedure wordt gestart met het doel een nadelig

bouwplan tegen te houden, en deze procedure gaat verloren, weet

men vaak niet dat daarna wellicht nog een planschadeprocedure

gevoerd kan worden. Bovendien blijkt dat als men wel op de hoogte is

van het planschaderecht, men vaak niet weet hoe de procedure werkt

en dat men er eigenlijk ook niet zoveel zin meer in heeft of tijd voor

heeft.

 Er kan sprake zijn van planschade:

als dichtbij uw huis woningen of bedrijfspanden worden

gebouwd;

als uw privacy wordt aangetast

als u geluidsoverlast krijgt

als het zonlicht in uw tuinderij afneemt door bebouwing;

als uw bedrijfsvoering wordt belemmerd door nieuwe

bebouwing

U komt niet in aanmerking voor vergoeding van de schade die u lijdt:

als u ontwikkelingen of wijzigingen van te voren wist of had

kunnen weten, bijvoorbeeld bij de aankoop van uw eigendom;

als u geen gebruik heeft gemaakt van een bestemming toen deze

nog gunstig voor u was;

als sprake is van 'normaal maatschappelijk risico' en uw schade

niet groter is dan de schade van andere burgers.

Als u meent dat u planschade lijdt moet u een verzoek in dienen bij de

gemeenteraad. Meestal moet een schaderapport worden toegevoegd.

Wij zijn graag bereid om u hierbij van dienst te zijn.

Wat is nadeelcompensatie ?

Bij nadeelcompensatie gaat het om vergoeding van schade die het

gevolg is van op zich rechtmatig overheidshandelen. Te denken valt

hierbij aan bijvoorbeeld het instellen van eenrichtingverkeer op de weg

waaraan een bedrijf is gevestigd en waardoor het bedrijf schade kan

lijden door verminderde bereikbaarheid. Andere voorbeelden zijn: het

voor lange(re) tijd niet bereikbaar zijn wegens het opbreken van de

straat of omlegging van wegen.

De wettelijke grondslag voor nadeelcompensatie wordt gevormd door

artikel 3:4, lid 2 van de Awb (Algemene wet bestuursrecht). Hierin wordt

bepaald dat er een rechtmatige belangen afweging moet plaats vinden

en dat een vergoeding behoort te worden aangeboden indien en voor

zover een burger onevenredig zwaar wordt getroffen in vergelijkingen

met andere burgers die in een vergelijkbare positie verkeren.

In een (toenemend) aantal gemeenten is een verordening

nadeelcompensatie van kracht. Deze verordeningen hebben dan een

beperkte werking omdat zij betrekking hebben op specifieke gebieden

of specifieke werken (o.a. aanleg metrolijnen, aanleg Betuwelijn,

herinrichting van bepaalde gebieden, uitvoering van infrastructurele

werken, etc.). In de bedoelde verordeningen wordt in de toelichting

veelal een uiteenzetting gegeven over onder andere het gebied en/of

het werk waarop de verordening van toepassing is, de aard van de te

claimen schade en de procedure.

Wanneer een bestemmingsplanwijziging, of een (verkeers) maatregel of

andersoortige (publieke) werken worden aangekondigd, is het zeer

raadzaam de plannen in te gaan zien. Indien het vermoeden (of meer

dan dat) ontstaat/bestaat dat de plannen, maatregelen of werken

zullen leiden tot planschade of schade die voor nadeelcompensatie in

aanmerking komt (of zou kunnen komen), dan is het raadzaam om

bezwaar tegen de plannen e.d. in te dienen.

Daarnaast is en blijft het raadzaam om zo vroegtijdig mogelijk collectief

of individueel met de gemeente te gaan overleggen over

uitvoeringsmaatregelen die de verwachte schade voorkomen of

beperken.

Op basis van jurisprudentie en/of de verordening kan worden afgeleid

dat bij het al dan niet toekennen van een schadevergoeding bijna

dezelfde criteria ("sluizen") worden gehanteerd zoals hierboven bij

planschade zijn genoemd.

a. er dient schade te zijn geleden en te worden aangetoond;

b. er dient sprake te zijn van rechtmatig overheidshandelen (maatregel

of uitvoering werk);

c. er dient een causaal (oorzakelijk) verband te zijn tussen de geleden

schade en het rechtmatig overheidshandelen;

d. er dient geen sprake te zijn van voorzienbaarheid, normaal

maatschappelijk of extra aanvaard risico;

e. vaststelling nadeelcompensatie door middel van het redelijkheids

criterium;

f. is vergoeding van het nadeel anderszins voldoende verzekerd?

De procedure

Indien een belanghebbende meent, dat hij in aanmerking komt voor

vergoeding van planschade, kan hij een gemotiveerde schriftelijke

aanvraag om toekenning van schadevergoeding indienen bij de

gemeenteraad.

In de gemeentelijke Procedureverordening Planschadevergoeding 1996

worden regels gegeven voor wat er gebeurt met een aanvraag vanaf

het moment van indiening tot en met de beslissing van de

gemeenteraad. In grote lijnen gaat de procedure als volgt:

1. Burgemeester en wethouders geven aan de stichting Adviesbureau

Onroerende Zaken, opdracht om over de aanvraag advies uit te

brengen. Deze stichting is een extern bureau, dat als

schadebeoordelingscommissie voor de gemeente optreedt.

2. de stichting hoort vervolgens de aanvrager en een of meer

vertegenwoordigers van de gemeente en maakt hiervan verslag.

3. de stichting brengt schriftelijk advies uit aan de gemeenteraad. Een

afschrift hiervan wordt aan de aanvrager toegezonden waarbij deze in

de gelegenheid wordt gesteld eventuele opmerkingen over het advies

ter kennis van de raad te brengen.

4. de gemeenteraad neemt een besluit over de aanvraag.

5. wanneer het meteen duidelijk is dat de aanvraag niet voor een

vergoeding in aanmerking komt bv. omdat de aanvrager geen

belanghebbende is of wanneer de aanvraag niet op een planologische

maatregel is gebaseerd, zal de hiervoor genoemde opdracht aan de

schadebeoordelingscommissie achterwege blijven en zullen

burgemeester en wethouders de gemeenteraad voorstellen om de

aanvraag af te wijzen.

De gemeenteraad zal de aanvraag om vergoeding van planschade

toekennen of afwijzen. Tegen de toekenning of afwijzing van een

aanvraag kan op grond van de Algemene Wet Bestuursrecht bezwaar

aangetekend worden, gericht aan burgemeester en wethouders,

binnen zes weken na verzending van de beschikking. Indien

burgemeester en wethouders het bezwaar afwijzen, kan de aanvrager

beroep aantekenen bij de rechtbank.

De gemeenteraad kent de belanghebbende, voor zover hij ten gevolge

van een planologische maatregel schade lijdt of zal lijden, op zijn

verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. Als

voorbeeld van zo'n maatregel kunnen hier de bepalingen van een

(nieuw) bestemmingsplan, een vrijstellingsbesluit op grond van artikel

17 of 19 Wet op de ruimtelijke ordening of de aanhouding van het

besluit omtrent het verlenen van een bouw- of aanlegvergunning

genoemd worden.

Het betreft hier een schadevergoeding bij een rechtmatige

overheidsdaad. Met het toekennen van deze vorm van

schadevergoeding kan voorkomen worden dat burgers als gevolg van

bepaalde (rechtmatige) overheidsmaatregelen onevenredig zwaar

belast worden. De schade kan bestaan uit bv. waardevermindering

onroerend goed, vermindering van woongenot of privacy of

omzetschade. Of er sprake is van schade wordt opgemaakt aan de

hand van een planologische vergelijking van de oude situatie met de

nieuwe maatregel.

Contra expertise

Het is zeer aan te bevelen dat de ondernemer, al dan niet met hulp van

zijn accountant, in eerste instantie zelf de hiervoor vermelde

benodigde c.q. gewenste gegevens verzamelt, (zo mogelijk) analyseert

en een eerste opstelling maakt van de schade die het gevolg is van

maatregelen of werken. Als uit deze opstelling blijkt dat er sprake is of

zou kunnen zijn van een te claimen schadebedrag (van enige omvang),

dan is inschakeling van een deskundige wenselijk. De adviseur zal

vanuit zijn kennis en ervaring in dit soort zaken het "huiswerk" van de

ondernemer beoordelen en van commentaar en/of aanwijzingen

voorzien. Indien gewenst en relevant zal de adviseur een voorstel tot

verdere advisering en begeleiding doen. Aan de inschakeling van een

adviseur zijn kosten verbonden, waarover bij het maken van een

afspraak informatie zal worden gegeven.

RENTMEESTERS

 OAG Makelaars en Rentmeesters - © 2018   CONTACTGEGEVENS OAG Makelaars & Rentmeesters   Bezoekadres:  Willem II straat 17, 5038 BA  Tilburg Postadres: Postbus 86, 5000 AB  Tilburg E:  info@oag-vastgoed.nl T:  013 - 58 01 505 www.oag-vastgoed.nl	  Contactformulier  Contactformulier